目前房地產(chǎn)企業(yè)征收營業(yè)稅的稅率為5%，計算營業(yè)稅及附加大概為5%~6%,；建筑業(yè)營業(yè)稅為3%,，營改增后，這兩個行業(yè)的增值稅都定為11%,。理論上看,，“假如拿不到進項抵扣，意味著要交足11%的稅,，那么稅負自然大幅上升,。但從房地產(chǎn)所涉及上游所有行業(yè)企業(yè)都充分使用增值稅發(fā)票的邏輯上來說，營改增總體上應該是減稅的,?！睆V東省某市國稅局相關(guān)人士表示。

按照《通知》,，增值稅應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額,，當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用,，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅,。

對于老項目的銷售,，《通知》給出了過渡辦法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目（指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目）,，適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅,。這樣的稅負水平與之前5%營業(yè)稅稅負相當。

“房企采用預售制，營業(yè)稅在確認預售收入當期就要繳納,，占用流動資金，營業(yè)稅構(gòu)成房企不可忽視的現(xiàn)金流出,。而改征增值稅后,，一般房地產(chǎn)項目建設、材料等先購入,，多數(shù)時間進項稅額大于銷項稅額,，因而開發(fā)之初較長時間無稅可繳，減少企業(yè)流動資金的占用,?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)研究部主管聶安達分析表示。

平安證券分析師王琳曾測算認為,，土地成本占房企總銷售額比例大約為20%~40%,隨著一二線核心城市土地成本高企,，土地成本占總成本比例有進一步上升趨勢。若土地成本可以抵扣,，則將大幅降低開發(fā)商稅收成本(由5.5%下降至3.78%）,。

而此次《通知》明確，土地成本直接在銷項稅額方面就被扣除掉,，意味著土地,、建安成本占比越高的企業(yè)，稅負越少,。湖南省政協(xié)委員,、湖南經(jīng)濟地理研究副所長王義高認為，營改增對于原來已繳清土地款等相關(guān)款項,、沒有欠政府錢的房企是利好,，對于原來欠了很多稅費的企業(yè)，可能是致命打擊,。

潘明星則認為,，兩類企業(yè)稅負將上升，“一是營改增實施前,，企業(yè)大量購進(如購置不動產(chǎn)等),；二是某些企業(yè)的材料采購時，來源不是很明確,，且對方無法提供發(fā)票,，企業(yè)將無法抵稅。因為增值稅=銷項稅額－進項稅額,，在銷售規(guī)模一定的情況下,，企業(yè)繳稅多少取決于購進的多少。購進多的稅負下降，購進少的稅負上升,?！庇捎诮ㄖ袠I(yè)、金融業(yè)或?qū)⑴c房地產(chǎn)行業(yè)一起實施營改增,，上游建筑商進項稅轉(zhuǎn)嫁能力以及地產(chǎn)商的銷項稅是否能轉(zhuǎn)移至消費者成為影響利潤及應交稅款的關(guān)鍵因素,。

從稅負角度來看，銷項稅不轉(zhuǎn)嫁的情況下,，企業(yè)稅負相對較小,，但其利潤空間也較小。而只有在進項稅不轉(zhuǎn)嫁且銷項稅轉(zhuǎn)嫁時,，營改增后企業(yè)利潤方為最大,。因此，企業(yè)營改增后為追求稅負減少,，將盡可能向上下游轉(zhuǎn)嫁,。

對商業(yè)地產(chǎn)的影響

商業(yè)地產(chǎn)、高端樓盤最受益

相比起住宅,，商業(yè)地產(chǎn)的庫存比住宅地產(chǎn)更加嚴重,。中華全國商業(yè)信息中心主任王耀近日表示：“商業(yè)地產(chǎn)未來兩年會進入深冬?！备鶕?jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，商業(yè)地產(chǎn)待售面積為2.7億平方米，住宅待售面積為4.5億平方米,。一年的房地產(chǎn)銷售量12.8億平方米,，當中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業(yè),，從待售面積來看,，住宅占比遠遠小于商業(yè)地產(chǎn)，但是庫存當中35.7%是商業(yè)地產(chǎn),。

營改增實行后,，購置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣,。這將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售,，并增加一般企業(yè)對于持有型物業(yè)的投資，有助于寫字樓庫存去化,。

《通知》規(guī)定,，對于在2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣,，第一年抵扣比例為60%,，第二年抵扣比例為40%,。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買,、接受捐贈,、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn),，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,。

“這或令企業(yè)轉(zhuǎn)變思路，使得目前選擇租用寫字樓的企業(yè)更傾向于自購商辦物業(yè),。而目前有物業(yè)購置需求、全新創(chuàng)業(yè)或正在租賃辦公樓的企業(yè)將受到更大觸動,，或?qū)⒓涌炱滟徶蒙剔k物業(yè)的步伐,。”聶安達分析認為,。

一般情況下,，商業(yè)項目的平均地價水平高于住宅項目約20%或以上，而它們的平均建造價格比住宅則要高出約50%甚至1倍以上的,，高企的庫存給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來的資金壓力比傳統(tǒng)住宅市場有過之而無不及,。而如果營業(yè)稅改為增值稅后，這些高額的建安成本都可以在前期就抵扣掉,，大大減緩商業(yè)地產(chǎn)商的資金壓力,。如果土地成本也可以納入抵扣范圍，商業(yè)地產(chǎn)的稅負將更為降低,。

營改增,，對于精裝修項目、附加值高的高端項目銷售也是一大利好,。

聶安達認為,，精裝修房銷售比例增加將有助于開發(fā)商取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，提高了整體建安成本占總成本的比例,。就比例而言降低了企業(yè)稅負,，從而增加盈利空間。

預計營改增后,，精裝修費用可以作為進項抵扣,，精裝修房屋占比將進一步提升，從而利好目前精裝修占比較高的開發(fā)商搶占市場占有率,。

對二手房市場的影響

二手房交易稅負只減不增

此次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管,，比如個人二手房交易。這意味著5月1日以后二手房交易營業(yè)稅也改為增值稅征收,。而在國家減稅大背景下,，本次營改增將降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的成本,。

《通知》規(guī)定，對于除北京,、上海,、廣州和深圳之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅,；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅,。

對于北京,、上海、廣州和深圳這四個一線城市,，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅,；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅,。

這意味著,，過渡期二手房交易營改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。而當前營業(yè)稅稅率是5.6%,，因此營改增并不會帶來稅負增加,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，對于非一線城市,，無論是非普通住房還是普通住房來說,，2年內(nèi)，增值稅要比營業(yè)稅低,；2年后,，營業(yè)稅和增值稅都為0。對于一線城市非普通住房來說,，前5年,，增值稅要比營業(yè)稅低；5年后,，則增值稅需要交納,，但營業(yè)稅為0。對于一線城市普通住房來說,，前2年,，增值稅比營業(yè)稅低；2至5年,，增值稅為0,，營業(yè)稅則需要繳納,；5年以后，增值稅為0,，營業(yè)稅為0,。

北上廣深對于普通住宅的界定各不相同。其中,，上海普通住宅的定義是：五層以上（含五層）的多高層住房,，以及不足五層的老式公寓、新式里弄,、舊式里弄等,；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下,，簡單地說,，就是坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套,，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

也就是說,，在上海,，必須同時滿足以上三個條件，才算是普通商品房,，才可以享受當前的增值稅減免優(yōu)惠,。